Trong bối cảnh giá bất động sản và nhà ở tại các đô thị lớn vẫn neo cao, nhu cầu về nhà ở xã hội lại càng trở nên cấp thiết. Vậy, làm gì để tăng tốc xây dựng loại hình nhà ở giá bình dân khi mà giá nhà đất đang quá cao?
Theo các báo cáo nghiên cứu xã hội học, giai đoạn 2021- 2030 nhu cầu của cả nước cần thêm 3,4 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH). Căn cứ theo Đề án Xây dựng ít nhất một triệu căn NƠXH, giai đoạn 2021-2030 được chia thành giai đoạn 2021-2025 hoàn thành xây dựng 428.000 căn và 2026-2030 hoàn thành xây dựng 643.200 căn.
Tuy nhiên, trên thực tế lũy kế từ năm 2021 đến nay, cả nước mới chỉ hoàn thành 57.652 căn, đạt 13,5% kế hoạch 2021-2025. Mục tiêu xây dựng 130.000 căn NƠXH trong năm 2024 bị “vỡ” khi cả nước chỉ hoàn thành xây dựng được trên 20.000 căn.
Khẩn trương tháo gỡ các vướng mắc
Người dân đang phải đứng trước khó khăn không chỉ do số lượng NƠXH được bán ít, phần lớn lại nằm ở ngoại ô, xa trung tâm, không thuận tiện và cũng không phải ai cũng đủ tiêu chuẩn để mua do quá trình xét duyệt hồ sơ phức tạp, việc xác minh các điều kiện, đặc biệt là thu nhập cũng không đơn giản, lãi suất vốn vay ngân hàng cao…
Chưa kể một số trường hợp NƠXH bị chuyển nhượng trái phép hoặc mua đi bán lại bởi các đối tượng không thuộc diện ưu tiên, làm giảm cơ hội tiếp cận của người có nhu cầu thực sự.
Luật Nhà ở với nhiều quy định mới được xem là “điểm sáng” trong đầu tư phát triển NƠXH đã chính thức có hiệu lực đi vào thực thi trong thực tế từ ngày 1.8.2024, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều “nút thắt” dành cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.
Tuy nhiên tại thời điểm này, tình hình vẫn chưa thật sáng. Những quy định tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã “nới rộng” các điều kiện về nhà ở, trong đó về diện tích tối thiểu nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình để được xem xét mua NƠXH từ 10m2 sàn/người trước đây lên 15m2 sàn/người.
Đồng thời, với việc nới điều kiện về thu nhập của một cá nhân lên 15 triệu đồng/tháng và 30 triệu đồng/tháng với hai vợ chồng. Nghị định cũng đơn giản hóa thủ tục hành chính khi loại bỏ quy định về việc xác nhận của UBND cấp xã liên quan đến nơi cư trú, thực trạng nhà ở và hỗ trợ về đất ở… của cá nhân khi mua, thuê NƠXH. Nhưng dẫu thế thì giấc mơ của người lao động mua được một căn NƠXH vẫn còn xa.
Tại TP.HCM, trong Đề án xây dựng ít nhất một triệu căn nhà NƠXH, thành phố được giao chỉ tiêu đến năm 2030 hoàn thành từ 69.700 – 93.000 căn. Tuy nhiên, theo báo cáo của Sở Xây dựng, từ năm 2021 cho đến nay thành phố chỉ có 10 dự án NƠXH (trong đó 6 dự án đã hoàn thành, 4 dự án đang triển khai thi công với tổng số gần 6.000 căn).
Đây được xem là kết quả quá “khiêm tốn” và cũng cho thấy nhiều thách thức vẫn ở phía trước. Để tăng tốc xây dựng NƠXH, tại Hội nghị Xúc tiến đầu tư xây dựng NƠXH trên địa bàn TP.HCM đến năm 2030, nhiều ý kiến cho rằng thành phố cần phải có cơ chế, giải pháp cụ thể, phù hợp với đặc điểm tình hình thực tế, nhằm thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia, nhất là các dự án NƠXH chỉ để cho thuê, là lĩnh vực rất khó thu hút đầu tư do tỷ suất lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn rất dài, không dưới 20 năm.
Giải pháp thiết thực nhất hiện nay là thành phố cần chỉ đạo các Sở, ngành, quận, huyện chung tay phối hợp tháo gỡ vướng mắc, khó khăn để triển khai thực hiện ngay các dự án NƠXH mà chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang có sẵn quỹ đất, nhất là quỹ đất 20% dành để phát triển NƠXH. Nhưng vướng mắc lớn nhất lại chính là sự phối hợp thiếu đồng bộ giữa các Sở, ngành, quận, huyện nơi có dự án NƠXH.
“Thắt lưng buộc bụng” bao nhiêu năm để mua được nhà?
Theo giới chuyên gia, năm 2025 vẫn trong tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, trong khi đó phân khúc nhà ở cao cấp liên tục chiếm đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường. Năm 2024, lần đầu tiên các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, điều đó được coi là mô hình kim tự tháp bị “lộn ngược” trong thị trường bất động sản.
Giá nhà tăng liên tục trong các năm qua, cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỉ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người dân đô thị.
Theo ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ TN&MT), giá nhà hiện nay đang rất cao sẽ khiến người lao động rất khó mua; ngay cả đối với người dân dù có trong tay 3-4 tỉ đồng vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm một nơi an cư phù hợp. Tại tọa đàm Tìm cơ hội trong thách thức bất động sản năm 2025, ông Bình cho biết, trong năm 2023-2024, do thiếu nguồn cung nên giá nhà tăng, tăng rất cao, thậm chí cao đột biến.
“Nếu giá cao như hiện nay thì người lao động rất khó để tìm được nhà ở. Bây giờ người lao động đi tìm nhà giá tầm 50 triệu đồng/m2 rất khó, rất hiếm”, ông Bình nói và đưa ra dẫn chứng cả nhà chung cư cũ, tập thể cũ, giá cũng lên gấp 1,5 – 2 lần so với trước đây.
Vẫn theo ông Bình, một số nguyên nhân nữa khiến giá nhà trong thời gian gần đây luôn trong tình trạng “trên trời” là quỹ đất trung tâm đang rất chật hẹp, không đa dạng sản phẩm và đặc biệt là chưa giải quyết được vấn đề giao thông.
“Không người dân nào muốn bỏ 2-3 tiếng/ngày để di chuyển từ ngoại thành đến nội thành để học tập và làm việc. Chúng ta phải nhanh chóng phát triển thêm quỹ đất nội đô hay quy hoạch lại giao thông để tránh ách tắc. Điều này sẽ trực tiếp kéo giá nhà giảm xuống”, ông Bình chia sẻ và nhấn mạnh cần phải phát triển thêm đô thị vệ tinh xung quanh Hà Nội để kéo giãn số lượng người dân từ trung tâm ra các khu vực ngoại thành khiến sản phẩm nhà ở tại trung tâm không còn khan hiếm.
Các chuyên gia tài chính cũng cho rằng, theo thống kê, thu nhập bình quân của người lao động là 11,7 triệu đồng/tháng, để có thể mua được một căn hộ 60m2 tại Hà Nội sẽ phải tiết kiệm khoảng 20 năm.
Trong khi đó, dữ liệu của Batdongsan. com.vn công bố mới đây cho thấy, thời điểm năm 2024, một cá nhân thuộc thế hệ 7X mất khoảng 31,3 năm thu nhập để mua được một căn chung cư 60m2, giá hơn 3 tỉ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 7,4%. Sau 10 năm, số năm thu nhập để một cá nhân thuộc thế hệ 8X mua được căn hộ như trên là 22,7 năm.
Khi ấy, giá căn hộ đã tăng lên 1,5 tỉ đồng trong khi lãi suất huy động giảm còn 6%. Đến năm 2024, một cá nhân 9X cần 25,8 năm thu nhập để mua căn hộ trên giá 3 tỉ đồng trong điều kiện lãi suất huy động là 4,5%. Tuy số năm thu nhập và lãi suất đã giảm dần theo thời gian nhưng nhìn chung, người trẻ thuộc các thế hệ vẫn cần nỗ lực trong thời gian dài mới có thể sở hữu được một căn hộ.
Trong bối cảnh đó, người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp chỉ có thể “trông” vào NƠXH. Nhưng vẫn là một điều gì đó rất xa vời. Với mặt bằng giá hiện tại, ngay cả khi giá giảm một nửa, nhiều người thuộc nhóm thu nhập trung bình và thu nhập thấp vẫn khó có khả năng mua nhà.
Theo TS Lê Xuân Nghĩa, vốn là yếu tố quyết định sự thành công của NƠXH. Giải ngân gói 120.000 tỉ đồng rất thấp trong vòng 2 năm qua cho thấy cách tận dụng nguồn lực hỗ trợ của ngân hàng thương mại để phát triển NƠXH là không hiệu quả. Nói cách khác, phát triển NƠXH phải lấy từ nguồn ngân sách, thay vì từ nguồn lực của ngân hàng thương mại như hiện nay.
Theo ước tính, vốn để thực hiện Đề án Xây dựng một triệu căn NƠXH của Chính phủ trong giai đoạn 2021-2030 lên tới 500.000 tỉ đồng. Như vậy, ngoài 100.000 tỉ đồng tín dụng ưu đãi, doanh nghiệp bất động sản cần phải tiếp cận thêm nguồn tín dụng thương mại và các nguồn vốn khác và người mua NƠXH cũng cần được hỗ trợ nhiều hơn về lãi suất vốn vay từ ngân hàng.
Theo Báo Văn Hóa
